PRG - Il Piano Regolatore Generale

PRG - Il Piano Regolatore Generale

La città è costituita dall'insieme delle abitazioni, delle strade. degli edifici pubblici ricadenti in un certo territorio comunale. Nei tempi antichi le città si creano spontaneamente in zone del mondo dove vi erano più risorse per vivere; di solito nei porti, cioè luoghi sicuri della costa dove per mezzo delle navi può raggiungere il necessario per far vivere i cittadini; oppure nei pressi di fiumi che davano gli alimenti base per far vivere numerosi cittadini insieme, data la presenza abbondante di acqua.

Oggi, ormai, le città restano sempre quelle create nei secoli passati e si assiste solo al loro incremento o al loro restringimento in base alle sorti economiche delle economie locali. 

Il problema casa

Il problema casa è antico, nel senso che anche ai tempi di Nerone le lotte politiche intestine distruggevano le case mettendole a ferro e a fuoco e impedivano alle fazioni opposte di ricostruirle.

Il Piano Regolatore Generale è nato per regolamentare le costruzioni sul territorio comunale. Il Piano Regolatore Generale o Piano Urbanistico Comunale ( PUC ), è quell'insieme di leggi nazionali, leggi regionali, leggi provinciali, leggi comunali che regolano le costruzioni su un territorio. 

Urbanistica

L'urbanistica studia e crea dispositivi legali per la gestione nel tempo e nello spazio di un certo territorio comunale. Il territorio comunale viene diviso in diverse parti o zone.

Terreno agricolo

E' il terreno destinato alla agricoltura e alla pastorizia. Nel terreno agricolo la costruzione di abitazioni è praticamente inesistente, cioè è consentito solo di costruire poche abitazioni. In pratica le varie leggi stabiliscono una certa cubatura per metro quadro di superficie posseduto. 

Terreno edificabile

Il piano regolatore assegna per le zone situate all'interno della città degli indici di cubatura più elevati rispetto al territorio agricolo.  Se un terreno di grandi dimensioni è stato destinato ad edilizia residenziale può essere lottizzato, cioè diviso in piccoli appezzamenti di terreno edificatorio adatti a costruire una piccola casa. Unendo due lotti contigui si può ottenere un lotto di maggiori dimensioni in modo da costruire una casa più grande.

Verde pubblico

Alcune zone della città vengono destinate a verde pubblico, cioè giardini e parchi giochi pubblici. Altre zone vengono destinate a strade. Altre zone vengono destinate a scuole, ospedali, edifici pubblici.

La destinazione a pubblica utilità prevede l'esproprio del terreno da parte dell'ente pubblico beneficiario. 

Catasto

Per l'acquisto di un terreno edificatorio, cioè un terreno su cui è possibile costruire una casa, è necessario un atto notarile, cioè una scrittura redatta da un notaio e registrata nell'Ufficio del Registro. Per una corretta identificazione del terreno e del fabbricato da costruire si fa riferimento al catasto. Il catasto appartiene al ministero delle finanze; è costituito da un insieme di mappe, di planimetrie, di atti di trasferimento della proprietà idonei ad individuare l'immobile, cioè il terreno o il fabbricato, per la successiva tassazione. La proprietà si acquista con la registrazione dell'atto notarile di acquisto presso l'Ufficio del Registro.

Il catasto si divide in catasto terreni, dove sono riportati tutti i terreni di un certo Comune, ed in catasto fabbricati, dove sono riportati tutti i terreni edificatori e i fabbricati situati all'interno della singola città. Le mappe catastali sono dei grandi fogli di carta, dove sono disegnati in scala i vari appezzamenti di terreno, i fabbricati e le pertinenze, cioè le aree vicine ai fabbricati. Ogni foglio è numerato con un numero che parte da 1 in poi. Per esempio se esistono 100 fogli di un certo Comune vi sarà il foglio 1, foglio 2, ... foglio 100. Ogni pezzo di terreno viene detto particella; anche le particelle hanno un numero che parte da 1 in poi; però il numero della particella è riferito al singolo foglio.

In pratica se dico:

foglio 100; particella 1000

foglio 101; particella 1000

faccio riferimento a due appezzamenti di terreno diversi, l'uno situato sul foglio 100 e l'altro sul foglio 101.

Nel catasto fabbricati quando si costruiscono diversi appartamenti sulla stessa particella ogni appartamento viene identificato da un subalterno, sempre da 1 in poi. Per esempio se in un condominio vi sono 10 appartamenti costruiti sulla particella 1000 del foglio 100, gli appartamenti verranno identificati in questo modo:

foglio 100, particella 1000 sub 1

foglio 100, particella 1000 sub 2

.....

foglio 100, particella 1000 sub 10

Nel catasto urbano vengono poi indicate le stanze di ogni appartamento; in realtà  non si usano le stanze ma i vani.

Il vano catastale equivale ad una stanza se la stanza è grande; per esempio se ho una camera da letto grande essa è un vano; se invece la camera da letto è molto piccola può essere considerata come mezzo vano. La cucina, invece, o è grande o è piccola, è sempre un vano. Il bagno e il disimpegno viene considerato come un terzo di vano; quindi se ho un disimpegno e due bagni essi costituiscono un vano.

Una volta contati i vani, essi vanno riportati nel catasto urbano. Quindi un appartamento del foglio 100, particella 1000 sub 1, sarà seguito dalla consistenza cioè dal numero di vani; quindi:

foglio 100; particella 1000 sub 1; vani 5,5.

La rendita catastale si ottiene moltiplicando il numero di vani per la rendita unitaria di ogni vano. In pratica il Comune viene diviso in zone censuarie, cioè in zone di pregio più costose e zone meno costose. La tariffa di estimo catastale varia in base alla zona censuaria. Poi vi sono le categorie catastali dei fabbricati; le case di abitazione appartengono alla categoria A; nell'ambito di ogni categoria vi sono diverse sotto categorie che vanno da 1 a 11, 1 per la più pregiata e 11 per la meno pregiata; per esempio A/1 è abitazione di tipo signorile; A/3 tipo economico; A/4 tipo popolare. Ogni categoria viene poi divisa in classi partendo da 1 in poi dove 1 è la meno pregiata; tra una classe e la successiva vi è uno scarto del 20 % in più. Una volta determinata la tariffa di estimo catastale essa si moltiplica per la consistenza dei vani e si ottiene la rendita catastale, che viene riportata negli atti di vendita e serve per pagare le imposte e le tasse.

Per esempio

foglio 100; particella 1000 sub 1; categoria A/3 ; classe 5; vani 5,5;  rendita euro 671,39

 

tutto il testo è tratto dal blog del Prof. Pietro De Paolis
Il testo è stato rieditato.